De staatssecretaris van Financiën heeft op 2 maart jl. een geactualiseerd besluit gepubliceerd over de overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en het 2%-tarief. In dit besluit zijn nieuwe goedkeuringen opgenomen over de toepassing van de startersvrijstelling en het tarief van 2% die gelden bij de verkrijging van woningen indien aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.
Hieronder leest u wat dit besluit inhoudt.
Sleutelverklaring en overdrachtsbelasting
Bij de koop van een woning wordt soms afgesproken dat de koper, voordat de (juridische) eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden, de sleutel van de woning krijgt om alvast wat spullen te verhuizen. Vaak wordt er dan een zogenaamde 'sleutelverklaring' opgesteld, waarin wordt opgenomen wat de koper wel, en wat de koper nog niet mag doen in de woning. Zolang de koper enkel de bevoegdheid krijgt om vast wat spullen in de woning te zetten, zullen er over het algemeen geen problemen ontstaan. Wanneer de koper echter ook de bevoegdheid krijgt om alvast te verbouwen in de woning, en denk dan met name ook aan het slopen van bijvoorbeeld een muur, keuken of badkamer, dan kan het zijn dat voor de overdrachtsbelasting sprake is van een zogenaamde economische eigendomsoverdracht.
Bij een echte verbouwing, voorafgegaan door een sleuteloverdracht, is het wel duidelijk dat er sprake is van een economische overdracht. Maar wanneer er sprake is van een sleuteloverdracht, waarbij de activiteiten enkel bestaan uit bijvoorbeeld het opmeten van een raam ten behoeve van de gordijnen, zou er ons inziens geen sprake kunnen zijn van een economische overdracht. Dit is een grijs gebied, waar geen duidelijkheid over bestaat.
Een economische eigendomsoverdracht van een woning is altijd belast met overdrachtsbelasting en wel tegen een tarief van 10,4%, óók als de koper er zelf gaat wonen en óók als de koper een starter is. Naast de koper is bij een economische overdracht ook de verkoper volgens de wet verantwoordelijk voor de overdrachtsbelasting.
Tarief overdrachtsbelasting
Sinds 2021 geldt volgens de wet het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting (2%) en de startersvrijstelling niet bij de verkrijging van uitsluitend economisch eigendom van een woning. Alleen bij de juridische verkrijging van een woning kan het verlaagde tarief dan wel de startersvrijstelling van toepassing zijn. De verkrijging van de economische eigendom van de woning is belast tegen het algemene tarief van 10,4% (2023). Als de koper dus voorafgaand aan de juridische eigendomsoverdracht bij de notaris alvast de mogelijkheid krijgt om te verbouwen in de woning (of indien op andere wijze sprake is van een economische eigendomsoverdracht), dan kan de koper zomaar worden geconfronteerd met 10,4% overdrachtsbelasting. Als de koper niet eerder dan de juridische eigendomsoverdracht de sleutel van de (eigen) woning had verkregen, dan was slechts 2%, of helemaal geen overdrachtsbelasting (startersvrijstelling) verschuldigd geweest.
Tegemoetkoming staatssecretaris
In een geactualiseerd besluit van 2 maart 2023 (Staatscourant 2023, 5423) heeft de Staatssecretaris van Financiën aangegeven bovenstaande situatie niet gewenst te vinden. Onder voorwaarden heeft de Staatssecretaris daarom goedgekeurd dat als een koper, vooruitlopend op de verkrijging van de juridisch eigendom van een (eigen) woning, van de verkoper de economisch eigendom verkrijgt, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling van toepassing is. Hiervoor gelden vier voorwaarden:
- De verkrijging van de economische eigendom door de koper van de verkoper vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de obligatoire overeenkomst (de koopovereenkomst) die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt.
- Er bestaat een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande verkrijging van de economische eigendom door en van dezelfde persoon of personen.
- Van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt afzonderlijk aangifte gedaan. Let op: de aangifte over de economische eigendomsverkrijging kan niet in de akte van levering van de juridische eigendom worden meegenomen. De aangifte over de economische eigendomsverkrijging moet apart en tijdig worden gedaan.
- Aan alle overige wettelijke vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan.
In het besluit is naast bovenstaande goedkeuring nog een aantal goedkeuringen opgenomen. Zo is onder meer goedgekeurd dat bij de verkrijging van een woning door twee echtgenoten of samenwoners het verlaagde tarief ook kan worden toegepast op het aandeel van de persoon die de woning niet zelf gaat bewonen, indien dit komt doordat deze persoon verblijft in een verpleeghuis of soortgelijke instelling.
Mocht u meer informatie wensen over de voorwaarden van deze goedkeuring of over andere goedkeuringen die zijn opgenomen in het besluit, dan kunt u contact opnemen met een medewerker van de afdeling onroerend goed.
Wijziging afronding maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting
In een ander geactualiseerd besluit (besluit van 9 januari 2023, Staatscourant 2023, 1102) is een wijziging opgenomen met betrekking tot de afronding van de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Deze wijziging is ingegaan op 1 maart 2023.
Vóór de wijziging mocht de maatstaf van heffing naar beneden worden afgerond op € 50 of een veelvoud daarvan. Gedachte hierachter was dat de te betalen overdrachtsbelasting dan uitkomt op hele euro's. Aangezien sinds 1 januari 2023 het algemene tarief van de overdrachtsbelasting 10,4% bedraagt, gaat deze gedachte niet meer op. Besloten is daarom om de afronding van de maatstaf van heffing af te schaffen. In plaats daarvan zal de te betalen overdrachtsbelasting naar beneden worden afgerond op hele euro's, hetgeen ook toegepast wordt bij andere belastingen.
