Opschortingsrecht bij nieuwbouw (een wettelijk recht voor elke koper)

Opschortingsrecht bij nieuwbouw (een wettelijk recht voor elke koper)
De uitleg en werking van het opschortingsrecht, zoals bedoeld in artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek (BW).

Oplevering nieuwbouwwoning of -appartement
Bij nieuw te bouwen woningen en appartementen vindt op een bepaald moment de oplevering plaats. Dat is de dag waarop de koper de sleutels van zijn woning in ontvangst neemt (de sleuteloverdracht). Voordat de koper deze ontvangt is er eerst een officiële oplevering, waarbij in ieder geval de koper en (een vertegenwoordiger van) de aannemer aanwezig zijn. Van deze oplevering wordt een rapport opgemaakt (Proces-verbaal van oplevering), waarin onder meer wordt vermeld welke zaken niet naar behoren zijn gerealiseerd en welke gebreken er (nog) zijn.

Opschortingsregeling (5% in depot of bankgarantie)
Voor aannemingsovereenkomsten, welke zijn gesloten met natuurlijke personen, geldt een wettelijke opleveringsregeling (opgenomen in artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek). Op grond van deze regeling heeft een koper van een nieuwbouwwoning het recht een bedrag van vijf procent (5%) van de aanneemsom op een kwaliteitsrekening bij de notaris (VPVA Notarissen) in depot te storten als zekerheid voor de nakoming van alle verplichtingen van de aannemer uit hoofde van de aannemingsovereenkomst alsmede voor gebreken of tekortkomingen welke binnen drie (3) maanden ná oplevering (= datum sleuteloverdracht) door koper worden geconstateerd. De aannemer kan echter tijdig (bij aankondiging van het moment van oplevering) een vervangende zekerheid stellen in de vorm van een bankgarantie, welke eveneens tot een bedrag van 5% van de aanneemsom zal gelden. In dat laatste geval vervalt het recht van de koper om de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te storten. Indien de koper reeds een bedrag bij de notaris heeft gestort en de aannemer daarna een bankgarantie stelt, zal de notaris het door de koper gestorte bedrag overmaken aan de aannemer. De aannemer heeft overigens het recht deze opschortingsregeling bij een andere notaris onder te brengen dan de projectnotaris; de grotere ontwikkelaars/aannemers doen dit in sommige gevallen. Indien dit het geval is, zal de koper daarover tijdig door de aannemer of door VPVA Notarissen worden geïnformeerd. De opleveringsregeling blijft overigens exact gelijk. Als dit aan de orde is dient de koper alle correspondentie te zenden aan de notaris waar de regeling van het opschortingsrecht alsdan is ondergebracht. Eventuele vragen –uitsluitend met betrekking tot het opschortingsrecht- kunnen dan ook bij die notaris worden gesteld.

Wat moet een koper doen vóór de oplevering van de woning?

1. Voordat de woning of het appartement door de aannemer aan de koper wordt opgeleverd, krijgt de koper hiervan tijdig bericht.
2. De koper kan vervolgens 5% van de aanneemsom (dit is de helft van de laatste termijnnota) bij de notaris deponeren, tenzij de koper bericht heeft ontvangen dat de aannemer gebruik maakt van een bankgarantie. In dat geval maakt de koper de gehele laatste termijnnota over aan de aannemer.
3. De koper dient er voor zorg te dragen dat hij tijdig (dat wil zeggen: uiterlijk de dag vóórdat de woning aan de koper wordt opgeleverd) aan al zijn financiële verplichtingen heeft voldaan; bijboeking van de laatste termijnnota bij de aannemer en de notaris dienen zichtbaar te zijn vóór het moment van oplevering (sleuteloverdracht).
   4.    Nadat de oplevering heeft plaatsgevonden, tekent de koper het Proces-verbaal van oplevering. De aannemer stuurt dit rapport zo spoedig mogelijk aan de notaris, zodat deze weet wanneer de drie-maands-termijn ingaat.
   5.    Na drie (3) maanden kan onder na te melden voorwaarden het depot of de bankgarantie worden vrijgegeven, tenzij koper gebruik maakt van zijn opschortingsrecht, zoals hierna zal worden uitgelegd.

Wijzigingen opschortingsregeling per 1 januari 2024
In het kader van de nieuwe Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen, die per 1 januari 2024 in werking is getreden wordt ook het betreffende artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek gewijzigd. De gewijzigde regeling geldt echter uitsluitend voor aannemingsovereenkomsten die ná 1 januari 2024 zijn gesloten. Voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten, geldt de wettelijke regeling zoals die vóór 1 januari 2024 van kracht was.
 

A.    Opschortingsregeling voor aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten

Inhoud wetsartikel
    De letterlijke tekst van artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek luidde tot 1 januari 2024 als volgt:

1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
3. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
4. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 2, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.

Vrijval depot / bankgarantie
Exact drie (3) maanden ná oplevering van de woning of het appartement vervalt het depot of de bankgarantie, tenzij de koper uitdrukkelijk en schriftelijk (bij voorkeur per aangetekende brief) aan de notaris én aannemer tijdig mededeelt het depot of de bankgarantie te willen handhaven, omdat hij meent dat er nog gebreken zijn die niet (naar behoren) zijn opgelost. Indien de koper niet tijdig aan de notaris meedeelt dat hij het depot of de bankgarantie wil handhaven, zal het door koper gestorte depotbedrag na de periode van 3 maanden door de notaris overgemaakt worden aan de aannemer of wordt de bankgarantie ten behoeve van de aannemer vrijgegeven. 

B.    Opschortingsregeling voor aannemingsovereenkomsten die ná 1 januari 2024 zijn gesloten

    Inhoud wetsartikel 
    De letterlijke tekst van artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek luidt vanaf 1 januari 2024 als volgt:

1. De opdrachtgever kan, zonder beroep te doen op artikel 262 van Boek 6 en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris.
2. De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.
3. De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, indien hij het afschrift als bedoeld in het tweede lid, heeft ontvangen, tenzij de opdrachtgever van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid wenst gebruik te maken. In dat geval deelt de opdrachtgever aan de notaris mee tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.
4. De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.
5. Indien de opdrachtgever aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd is wegens de in lid 1 bedoelde depotstorting of de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid, wordt deze gesteld op de wettelijke rente bedoeld in artikel 119 van Boek 6. Gedurende de drie maanden bedoeld in lid 2, is zij niet verschuldigd, zelfs niet indien geen gebreken worden geconstateerd.

(Opm.: Vet gedrukt is aangegeven wat per 1 januari 2024 toegevoegd is aan art. 7:768 Burgerlijk Wetboek).

Vrijval depot / bankgarantie
Van de aannemer ontvangt u -niet eerder dan één maand, maar uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering- bericht waarin hij aangeeft dat u het depot geheel of gedeeltelijk kan blokkeren. De aannemer stuurt een kopie van deze brief aan de notaris. Exact drie (3) maanden ná oplevering van de woning of het appartement en ná ontvangst een kopie van het hiervoor bedoelde bericht, vervalt het depot of de bankgarantie. Indien de koper niet tijdig aan de notaris meedeelt dat hij het depot of de bankgarantie wil handhaven, terwijl de aannemer wel een kopie van de hiervoor bedoelde brief aan de notaris heeft gezonden, zal het door de koper gestorte depotbedrag na de periode van 3 maanden door de notaris overgemaakt worden aan de aannemer of wordt de bankgarantie ten behoeve van de aannemer vrijgegeven. Indien de termijn van drie maanden is verlopen maar VPVA Notarissen nog geen kopie van het hiervoor bedoelde bericht van de aannemer heeft ontvangen zullen wij vóór het uitkeren van het depot contact opnemen met u en de aannemer.

C.    In alle gevallen

Schriftelijk
Indien de koper een beroep wil doen op het opschortingsrecht , en hij heeft 5% van de aannemingsovereenkomst bij VPVA Notarissen in depot gestort, c.q. de aannemer heeft een vervangende zekerheid in de vorm van een bankgarantie bij VPVA Notaris gesteld, dient dat schriftelijk te geschieden. Een koper kan dit via VPVA notarissen doen per e-mail aan: 5procent@vpvanotarissen.nl of per brief (zo mogelijk aangetekend). Vermeld daarbij het dossiernummer alsmede het adres van de woning.

Documentatie opleveringsregeling
De gehele opleveringsregeling is door koper bij de aankoop ontvangen van de verkoper dan wel van de makelaar. Vaak zit de gehele informatie in de zogenaamde kopersmap of in de digitale omgeving van de koper.

Hoogte van het te handhaven bedrag (proportionaliteiteis)
Bij een beroep op het opschortingsrecht door de koper, dient de koper een bedrag aan te geven tot welk bedrag de waarborg gehandhaafd dient te blijven.  Indien de koper een beroep doet op het opschortingsrecht, dient het in depot te handhaven bedrag in dat geval in redelijke verhouding te staan tot de kosten van herstel van de resterende gebreken en tekortkomingen (dit wordt ook wel de proportionaliteitseis genoemd).  

Het is aan te raden om de in depot te houden bedragen per klacht te specificeren. Daarmee wordt het zowel voor de aannemer als voor bijvoorbeeld een arbiter of rechter, makkelijker om te beoordelen of er voor een klacht te veel wordt vast gehouden of niet. De notaris bemoeit zich niet met het bepalen van het te handhaven bedrag. 

Schadevergoeding bij onterecht gebruikmaken van opschortingsrecht
De wet bepaalt, dat de koper schadevergoeding verschuldigd kan worden nadat de drie maanden na oplevering zijn verstreken. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer alle tekortkomingen heeft opgeheven en de koper ten onrechte gebruik maakt van zijn opschortingsrecht, maar ook wanneer een te hoog bedrag aangehouden wordt voor het opschortingsrecht voor de nog niet opgeloste zaken. De schadevergoeding is vastgesteld op de wettelijke rente over het bedrag dat de koper na drie maanden na oplevering ten onrechte heeft opgeschort. Gedurende de eerste 3 maanden is er geen rente verschuldigd, zelfs niet als er geen gebreken zijn geconstateerd. Indien de aannemer van mening is dat de koper ten onrechte opschort c.q. een te hoog bedrag opschort, dan kan hij de koper een aangetekende brief sturen waarin hij de koper gemotiveerd aangeeft waarom er ten onrechte dan wel voor een te hoog bedrag wordt opgeschort. Tevens kan de aannemer de koper in deze brief verzoeken (en voor zover nodig sommeren) om binnen een bepaalde termijn tot vrijgave van het gehele, dan wel een deel van het, depot over te gaan. De aannemer kan daarbij aangeven dat wanneer de koper niet tijdig tot gehele of gedeeltelijke vrijval overgaat, hij aanspraak maakt op schadevergoeding, bestaande uit de wettelijke rente over het ten onrechte opgeschorte bedrag vanaf drie maanden na de dag van oplevering tot de dag der voldoening. Tot slot kan de aannemer de koper er op attenderen dat een procedure zal worden opgestart indien hij niet overgaat tot de gevraagde vrijval.

Wat moet de aannemer doen als koper geen vrijgave van het depot/bankgarantie geeft? 
Indien de koper niet wil overgaan tot vrijgave van het depot/bankgarantie dan rest de aannemer uiteindelijk niets anders dan een procedure op te starten bij de Raad van Arbitrage. Meer informatie over deze Raad is te vinden op de website www.raadvanarbitrage.nl.

Wat moet de koper doen als de aannemer de herstelwerkzaamheden niet naar tevredenheid oplost?
Indien de koper niet tevreden is over de afwikkeling van de herstelpunten of de aannemer komt zijn verplichtingen niet na, dan rest de koper uiteindelijk niets anders dan een procedure op te starten bij de Raad van Arbitrage. Meer informatie over deze Raad is te vinden op de website www.raadvanarbitrage.nl.

Kosten
De hiermee gepaard gaande kosten komen in de meeste gevallen voor rekening van de verkoper/ontwikkelaar of de aannemer (indien de door koper te bouwen woning projectmatig wordt gerealiseerd); in andere gevallen (de koper koopt alleen grond en sluit zelf een aanneemovereenkomst) komen deze kosten veelal voor rekening van de koper.

Kwaliteitsrekening VPVA Notarissen (inzake 5% regeling)
Op rekeningnummer NL04 RABO 0377 0277 31 t.n.v. VPVA Notarissen kan koper gelden inzake deze regeling overmaken. Vermeld bij het kenmerk het dossiernummer.

Informatie via internet
Voor algemene informatie over garantieregelingen bij nieuwbouw kunt u terecht bij de waarborgende instellingen.

Voor certificaten, beginnend met de letter: